Travailler avec le courtier de l’autre partie : vos protections comme client

Qui représente qui, dès le départ

Le courtier du vendeur a un contrat avec le vendeur. Son devoir est de défendre les intérêts de son client : obtenir les meilleures conditions pour lui. Le courtier de l’acheteur a le même devoir, de l’autre côté. Quand vous visitez une maison avec le courtier inscripteur, il vous informe et vous traite avec équité, mais il ne négocie pas pour vous et ne vous conseille pas sur le prix à offrir.

Au Québec, un courtier ne peut pas représenter les deux parties à la fois dans une même transaction résidentielle. Cette règle de double représentation interdite existe pour une raison simple : personne ne peut défendre deux intérêts opposés dans la même négociation. Si le courtier qui inscrit la propriété vous propose de « s’occuper de tout », comprenez bien ce que cela signifie pour votre protection.

Ce que le courtier de l’autre partie doit quand même faire

Même s’il ne vous représente pas, le courtier de l’autre partie a des obligations envers vous. Il doit vous traiter équitablement, vous donner une information exacte et vérifiable, et vous transmettre les documents pertinents, comme la déclaration du vendeur et la fiche de la propriété. Il doit aussi vous informer de son rôle : pour qui il agit, et le fait qu’il ne vous représente pas.

Il doit présenter toute promesse d’achat à son client, même si les conditions ne plaisent pas à première vue. Et il ne peut pas vous cacher un fait important qu’il connaît sur la propriété et qui affecterait votre décision. L’équité n’est pas une faveur. C’est une obligation professionnelle encadrée par l’OACIQ.

Les informations à garder pour vous

La règle pratique est simple : ne dites pas au courtier de l’autre partie ce que vous ne diriez pas directement à son client. Votre budget maximal, votre délai obligatoire, votre coup de cœur pour la maison, la raison pressée de votre déménagement. Tout ce que vous confiez peut légalement servir la négociation de son client, parce que c’est son travail.

Partagez ces informations avec votre propre courtier, en toute confiance. C’est lui qui décidera avec vous ce qui doit être dit, à quel moment, et ce qui reste confidentiel. La différence entre être informé et être représenté se joue exactement là.

Quand avoir votre propre courtier change tout

Votre courtier lit la déclaration du vendeur avec un œil critique. Il compare le prix demandé aux ventes récentes du secteur. Il rédige la promesse avec les conditions qui vous protègent : inspection, financement, documents. Il négocie en sachant ce que vaut votre silence et ce que vaut votre flexibilité sur la date de prise de possession.

Son service est habituellement rémunéré par un partage de la rétribution prévue à l’inscription. Autrement dit, dans la pratique courante, être représenté ne vous demande pas un déboursé séparé au moment de la visite. La protection, elle, est réelle du premier appel à la signature chez le notaire.

Les documents qui vous protègent

Exigez tout par écrit. La promesse d’achat, les contre-offres, les avis et les renonciations aux conditions se font sur les formulaires obligatoires. Lisez la déclaration du vendeur au complet avant d’offrir. Conservez les courriels et les confirmations de délais. Si une information vous semble floue, demandez une précision écrite plutôt qu’une assurance verbale.

Sur Immo-Clic, votre demande est transmise à un seul courtier, qui vous représente vous. Vous comparez son taux, ses services et son plan avant de signer. Ensuite, face au courtier de l’autre partie, vous n’êtes plus seul.

Questions fréquentes

Puis-je acheter sans mon propre courtier, directement avec le courtier du vendeur ?
Oui, c’est possible. Le courtier du vendeur vous traitera équitablement et vous informera, mais il ne vous représentera pas et ne vous conseillera pas contre les intérêts de son client. La rédaction des clauses de protection reposera alors sur vous.

Le courtier du vendeur peut-il me dire combien offrir ?
Il peut vous donner des informations factuelles sur la propriété et le marché. Vous conseiller un prix dans votre intérêt, ce serait représenter vos intérêts, ce qu’il ne peut pas faire en même temps que ceux du vendeur.

Mes informations restent-elles confidentielles si je parle au courtier inscripteur ?
Non, pas au même titre qu’avec votre courtier. Le courtier du vendeur doit loyauté à son client. Évitez de lui confier votre budget maximal ou vos contraintes de délais.

Que faire si je me sens pressé de signer sans représentation ?
Prenez le temps. Aucune règle ne vous oblige à déposer une promesse sur place. Vous pouvez faire appel à votre propre courtier avant d’offrir, même après une visite organisée par le courtier du vendeur.

À lire aussi

Voyez aussi la double représentation interdite au Québec et courtier du vendeur et courtier de l’acheteur.

Être représenté par votre propre courtier

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