Taux d’inoccupation : ce que les investisseurs lisent
Le marché locatif québécois se détend : 2,9 % d’inoccupation en 2025, contre 1,8 % en 2024, après des livraisons record. Pour les acheteurs et vendeurs de plex, les calculs changent.
D’où vient la détente
Selon la SCHL, le Québec a livré environ 31 000 logements locatifs neufs en 2025, au premier rang canadien. Le taux d’inoccupation des centres urbains est passé de 1,8 % en 2024 à 2,9 % en 2025. L’offre neuve, combinée au ralentissement de la demande liée à l’immigration temporaire, a rééquilibré un marché locatif qui était en pénurie.
En 2026, la construction locative ralentit à Montréal, avec des mises en chantier divisées par deux en septembre. L’effet sur l’inoccupation se lira dans les prochains rapports de la SCHL.
L’effet sur la valeur d’un plex
Un plex se vend sur ses revenus nets. Quand la vacance monte, l’acheteur prudent intègre un taux de vacance réaliste dans ses projections, et négocie le prix si les loyers affichés supposent une occupation parfaite. Les hausses de prix de plex de 9 % en Montérégie et de 13,9 % à Québec en septembre 2026 montrent toutefois que les bons immeubles, bien loués, restent recherchés.
La lecture est donc locale : dans les secteurs où l’offre neuve arrive en masse, la concurrence locative se sentira ; dans les secteurs établis sans construction, peu de changement.
Ce que les acheteurs doivent vérifier
- Les loyers réels par rapport au marché actuel du secteur, pas aux espoirs du vendeur.
- L’historique de vacance de l’immeuble et ses délais de relocation.
- Les projets de construction locative dans le secteur, qui annoncent la concurrence future.
- L’état de l’immeuble : la vacance grimpe d’abord dans les unités en mauvais état.
Un immeuble propre, à loyers justes, dans un secteur sans déluge de neuf, traverse très bien un marché locatif à 2,9 % d’inoccupation.
Ce que les vendeurs doivent préparer
Documentez la stabilité : durée moyenne des baux, historique de paiement, travaux récents. Un acheteur paie plus cher la prévisibilité que le potentiel.
Votre courtier qui connaît le marché des plex saura traduire ces chiffres du secteur en argumentaire de prix. C’est là que la transaction se gagne.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’inoccupation locatif au Québec ?
La SCHL l’estimait à 2,9 % en 2025 pour les centres urbains du Québec, contre 1,8 % en 2024. La remontée reflète quelque 31 000 logements locatifs livrés en 2025.
Un taux d’inoccupation de 2,9 % est-il mauvais pour un investisseur ?
C’est un retour vers l’équilibre, pas une crise. La demande locative demeure forte, mais les loyers se négocient plus et la qualité du bâtiment fait une plus grande différence qu’en période de pénurie.
Comment un taux d’inoccupation local s’obtient-il ?
Par les enquêtes de la SCHL pour les grands centres, et par les données de terrain pour les petits marchés : baux récents, délais de relocation, état du stock. Votre courtier spécialisé en plex connaît ces repères par secteur.
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