Les revenus d’un plex comptent-ils dans votre capacité d’achat ?
Oui, en partie. Les loyers d’un plex améliorent votre capacité d’achat, selon des règles qui varient entre prêteurs. Voici ce qu’il faut savoir avant de calculer.
Le principe général
Les prêteurs tiennent compte des revenus locatifs d’un plex de façon prudente : une partie des loyers (souvent de l’ordre de 50 % à 80 %, selon la méthode du prêteur et de l’assureur) s’ajoute à vos revenus ou compense les coûts de la propriété dans les ratios.
Pour un propriétaire occupant, le calcul diffère de celui d’un investisseur pur, et les baux en place servent de base. Les loyers « potentiels » non documentés comptent beaucoup moins que les loyers réels au bail.
Ce qu’il faut documenter
- Les baux actuels et les loyers réels de chaque logement.
- Les dépenses de la propriété : taxes, assurances, chauffage, entretien.
- Le taux d’inoccupation de votre secteur (au Québec, il était de 2,9 % en 2025 dans les centres urbains selon la SCHL, en hausse par rapport à 1,8 % en 2024).
- Vos autres revenus et dettes, qui restent au coeur du dossier.
Un dossier de plex bien documenté se finance nettement mieux qu’un dossier approximatif. Le vendeur sérieux fournit ces chiffres ; votre courtier doit les exiger.
Les pièges du calcul maison
Additionner 100 % des loyers à vos revenus surestime la capacité. Ne pas compter les dépenses l’surestime encore. Et les hausses de loyer futures ne sont pas des revenus : au Québec, les loyers se fixent selon les règles du Tribunal administratif du logement en cas de désaccord.
Le marché de l’automne 2026 aide l’acheteur de plex : plus d’inventaire, et des médianes contrastées (Montréal RMR à 861 000 $, île de Montréal à 930 000 $, en hausse, mais Estrie et Laurentides en recul de 6 à 11 %).
La démarche
Faites calculer votre capacité sur le plex précis visé, avec ses baux et ses dépenses, avant l’offre. La qualification d’un plex est un calcul sur mesure, pas une extension du calcul d’une maison.
Votre courtier coordonne le dossier avec le prêteur ; un courtier qui connaît les plex de votre secteur sait quels chiffres le prêteur demandera, et dans quel format.
Questions fréquentes
Quel pourcentage des loyers les prêteurs retiennent-ils ?
Selon la méthode, souvent de l’ordre de 50 % à 80 % des loyers documentés, parfois en compensation des coûts plutôt qu’en ajout de revenu. Le prêteur choisi fait une réelle différence sur un dossier de plex.
Les loyers au noir comptent-ils ?
Non : seuls les loyers documentés (baux, preuves de paiement) existent pour un prêteur. Un plex dont les revenus ne se prouvent pas se finance comme s’ils n’existaient pas.
Un plex quatre logements se finance-t-il comme une maison ?
Les petits plex relèvent du financement résidentiel avec leurs propres règles de mise de fonds et d’analyse. Au-delà, le dossier devient commercial, avec d’autres critères.
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