Le RAP : retirer de son REER pour acheter, sans se nuire
Le Régime d’accession à la propriété permet de transformer une partie de votre REER en mise de fonds, sans impôt au retrait. Voici ses règles réelles et ses pièges.
Le fonctionnement
Le RAP permet à un premier acheteur de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER pour acheter ou faire construire une habitation admissible, sans que le retrait soit imposé à ce moment. Pour un couple de premiers acheteurs, la capacité monte à 120 000 $.
Condition de timing souvent oubliée : les sommes doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. Un transfert de dernière minute ne compte pas.
Le remboursement
Les sommes retirées se remboursent dans votre REER sur 15 ans, à raison d’un quinzième par année, à partir de la deuxième année suivant celle du retrait. Si un versement annuel est manqué, le montant manquant s’ajoute à votre revenu imposable de l’année.
Intégrez donc ce remboursement dans votre budget post-achat. Plusieurs acheteurs découvrent avec surprise que leur « mise de fonds sans impôt » vient avec un engagement mensuel d’environ 333 $ par tranche de 60 000 $ retirés (60 000 $ divisé par 15 ans, puis par 12 mois), à prévoir dès la deuxième année.
RAP ou CELIAPP d’abord
Les deux programmes se combinent. En ordre d’optimisation, le CELIAPP a souvent l’avantage : déduction à l’entrée, retrait non imposable, aucun remboursement. Le RAP s’utilise ensuite pour compléter, surtout si votre REER est déjà bien garni.
Retirer d’un REER a un coût caché : les sommes retirées cessent de fructifier à l’abri de l’impôt jusqu’à leur remboursement. Le RAP est un prêt que vous vous faites, pas un cadeau.
La discipline qui fait la différence
Documentez tout : dates des cotisations (la règle des 90 jours), formulaires de retrait, dates de remboursement. L’erreur classique est de cotiser massivement en février pour retirer en mars : la règle des 90 jours frappe précisément ce réflexe.
Planifiez le RAP dans votre échéancier d’achat dès la préapprobation. Votre courtier coordonne les visites ; vos retraits doivent déjà être possibles aux dates de l’offre.
Questions fréquentes
Le remboursement du RAP est-il obligatoire ?
Oui : vous remboursez 1/15 du retrait par année à compter de la deuxième année suivant celle de l’achat. Un remboursement manqué est ajouté à votre revenu imposable de l’année.
Puis-je utiliser le RAP pour une deuxième maison ?
Seulement si vous redevenez admissible selon les critères de première propriété et après avoir remboursé le RAP précédent selon les règles. Vérifiez avant de compter dessus.
Le RAP vaut-il la peine si mon taux d’imposition est bas ?
L’avantage du RAP est l’accès à l’épargne sans impôt au retrait ; la déduction initiale a déjà été obtenue lors des cotisations. Si vos cotisations n’ont donné qu’une faible économie, le CELIAPP devient relativement plus intéressant à remplir d’abord.
Recevoir l’avis d’un courtier de votre secteur
Faites une demande gratuite sur Immo-Clic. Votre demande est transmise à un seul courtier de votre secteur. Un seul. Vous échangez directement avec lui, sans engagement, et vous décidez de la suite.
Immo-Clic, la plateforme québécoise où 1 clic = 1 courtier.