Double représentation interdite au Québec
Avant 2022, un même courtier pouvait parfois se trouver des deux côtés d’une transaction. Le Québec a mis fin à cette pratique en courtage résidentiel. Voici pourquoi c’est une protection pour vous.
De quoi parle-t-on
La double représentation, c’est la situation où un même courtier représente à la fois le vendeur et l’acheteur dans la même transaction. Le conflit est évident : le vendeur veut le prix le plus haut, l’acheteur le plus bas, et la même personne ne peut pas négocier contre elle-même.
Depuis le 10 juin 2022, la Loi sur le courtage immobilier interdit cette double représentation dans les transactions résidentielles au Québec. La règle s’applique à la personne du courtier, dans le cadre de son devoir de loyauté envers un seul client à la fois dans une transaction.
Ce qui se passe concrètement
Si un acheteur sans courtier s’intéresse à la propriété d’un vendeur représenté, le courtier du vendeur traite avec lui de façon équitable, mais ne devient pas son représentant : il ne défend pas ses intérêts, ne lui conseille pas un prix, et le lui signifie clairement. L’acheteur est avisé qu’il a intérêt à se faire représenter par son propre courtier.
De même, si votre propre courtier tombe sur une propriété inscrite par lui ou qui l’intéresse personnellement, des divulgations et des mécanismes précis s’appliquent. Il doit vous les expliquer avant toute démarche.
Pourquoi c’est une bonne protection
La règle force chaque partie à avoir son négociateur. Dans une transaction où se jouent des centaines de milliers de dollars, des conditions d’inspection et des délais, une représentation claire vaut mieux qu’un arrangement flou qui promettait de « ménager les deux côtés ».
Elle protège aussi la négociation : votre courtier peut discuter stratégie avec vous en toute liberté, sans devoir simultanément le contraire à l’autre partie.
Votre réflexe d’acheteur
N’achetez jamais en pensant que le courtier du vendeur « s’occupera de vous ». Il s’occupera de la transaction, poliment et correctement, mais son client est le vendeur. Avoir votre propre courtier ne vous coûte généralement rien de plus et rétablit l’équilibre complet.
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Questions fréquentes
Depuis quand la double représentation est-elle interdite ?
Depuis juin 2022 au Québec, pour le courtage résidentiel : un même courtier ne peut pas représenter à la fois le vendeur et l’acheteur d’une même transaction.
L’acheteur de ma maison n’a pas de courtier : mon courtier peut-il l’aider ?
Il peut traiter avec lui comme client non représenté (ou par l’entremise d’un courtier collaborateur), tout en continuant de vous représenter, vous. Il ne peut pas devenir aussi son représentant.
Pourquoi cette interdiction existe-t-elle ?
Parce que les intérêts d’un vendeur (prix maximal) et d’un acheteur (prix minimal) sont opposés sur le même dossier. La règle élimine le conflit d’intérêts structurel.
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