Rembourser ses dettes avant d’acheter, ou garder sa mise de fonds ?

Voici un arbitrage que presque tous les acheteurs rencontrent : faut-il utiliser une partie de son épargne pour rembourser ses dettes avant d’acheter, ou garder cette épargne intacte pour la mise de fonds et les frais d’achat ? Les deux réponses ont leurs mérites, et les conseils tout faits abondent. La réalité est plus nuancée : tout dépend de la nature de vos dettes, de leur poids dans l’examen du prêteur et de la marge qu’il vous restera après l’achat. Voici comment raisonner, dette par dette.

Comment le prêteur voit vos dettes

Pour le prêteur, ce qui compte d’abord, ce sont vos paiements réguliers mis en rapport avec vos revenus. Chaque paiement de dette occupe une place dans votre budget mensuel, et cette place n’est plus disponible pour assumer les charges de la propriété. Une dette au solde élevé mais au paiement modeste peut donc peser moins lourd, dans ce calcul, qu’une dette plus petite assortie d’un paiement mensuel important.

C’est pourquoi rembourser une dette peut augmenter votre capacité d’achat même si votre mise de fonds diminue du même geste. Vous échangez de l’épargne contre de l’espace budgétaire mensuel. À l’inverse, garder toute votre épargne préserve la mise de fonds, mais laisse vos paiements de dettes réduire la capacité que le prêteur vous reconnaîtra. L’arbitrage se joue entre ces deux effets, et il se calcule sur votre portrait précis.

Les dettes qui nuisent le plus au dossier

Certaines dettes nuisent plus que d’autres. Les soldes de crédit renouvelable qui traînent envoient un signal de tension et coûtent cher en frais chaque mois. Les paiements importants et durables, comme un financement de véhicule récent, occupent une place considérable dans le calcul de capacité. À l’opposé, une dette dont la fin est proche pèsera bientôt beaucoup moins, et il peut être sage de la laisser s’éteindre plutôt que d’y consacrer votre épargne.

Regardez aussi le comportement que chaque dette raconte. Des paiements toujours faits à temps témoignent de votre discipline, quelle que soit la dette. Des retards, même sur de petits montants, abîment l’image du dossier. Rembourser une dette problématique règle le paiement, mais pas immédiatement l’historique. C’est un argument de plus pour traiter ces questions tôt, plutôt qu’à la veille de la demande de prêt.

Ce que vous perdez en touchant à la mise de fonds

La mise de fonds n’est pas qu’un chiffre d’entrée. Sa taille influence le montant du prêt et, selon votre situation, les conditions qui entourent le financement, notamment lorsque le prêt doit être assuré. La réduire pour rembourser des dettes peut donc déplacer le problème plutôt que le régler, si le prêt devient plus lourd à porter chaque mois que les dettes effacées ne l’étaient.

Sans oublier tout ce qui entoure l’achat : les frais de transaction, le déménagement, l’installation et la réserve de sécurité que tout nouveau propriétaire devrait conserver. Une épargne entièrement absorbée par le remboursement des dettes et la mise de fonds vous laisse exposé au premier imprévu. L’arbitrage ne se fait donc pas seulement entre dettes et mise de fonds, mais entre trois besoins qui se partagent la même épargne.

Une méthode pour décider, cas par cas

Commencez par lister vos dettes avec, pour chacune, le solde, le paiement mensuel et le temps restant. Classez-les selon le poids de leur paiement dans votre budget, pas seulement selon leur solde. Ensuite, simulez les deux scénarios avec votre prêteur ou votre interlocuteur de financement : capacité avec les dettes actuelles et mise de fonds complète, puis capacité avec certaines dettes remboursées et mise de fonds réduite. La comparaison chiffrée de votre propre portrait vaut mieux que tous les principes généraux.

Une voie médiane existe souvent : rembourser les dettes dont le paiement pèse le plus ou dont le coût est le plus élevé, et conserver le reste de l’épargne pour l’achat et la réserve. Ce partage réfléchi améliore le dossier sans fragiliser la transaction. L’essentiel est que la décision soit prise après examen, et non par réflexe de tout effacer ou de ne toucher à rien.

Le critère qui tranche : votre marge après l’achat

Au-delà des calculs de capacité, un critère devrait guider le choix final : la marge qu’il vous restera une fois propriétaire. Un dossier légèrement moins optimal sur papier, mais qui vous laisse une réserve et des paiements confortables, vaut souvent mieux qu’un dossier poussé à sa limite. L’achat réussi n’est pas celui qui obtient le maximum théorique. C’est celui que vous pouvez assumer sereinement, mois après mois.

Présentez votre portrait complet aux professionnels qui vous accompagnent et laissez l’analyse décider. Dettes, épargne, revenus et projet de vie forment un ensemble, et la bonne réponse à l’arbitrage s’y trouve, dans votre cas précis. C’est exactement pour cela qu’elle ne se trouve dans aucun conseil général, aussi bien intentionné soit-il.

Dans la pratique, posez la question en ces termes à votre interlocuteur de financement : avec mes dettes actuelles, quelle capacité me reconnaissez-vous, et que devient cette capacité si telle dette précise disparaît ? La réponse transforme un débat d’opinions en comparaison concrète, propre à votre dossier. Vous pourrez alors décider en voyant les deux portraits côte à côte, au lieu de choisir entre deux conseils généraux qui ignorent tout de votre situation.

À lire aussi

• Calculer votre capacité d’achat réelle, sans mauvaise surprise
• Le budget total d’achat, ligne par ligne

Votre prochaine étape

Dettes réduites ou mise de fonds préservée, l’important est d’arriver à la recherche avec un portrait clair et assumé. Votre courtier pourra alors travailler à l’intérieur de votre capacité réelle et concentrer les visites sur des propriétés qui respectent cet équilibre.

Sur Immo-Clic, votre demande est transmise à 1 seul courtier immobilier de votre secteur. Vous comparez son taux, ses services et son plan, puis vous décidez, en toute liberté et sans engagement.

Faire ma demande gratuitement

Immo-Clic, la plateforme québécoise où 1 clic = 1 courtier.