Contrat exclusif ou non exclusif : les exceptions et les clauses à lire de près
Au delà du choix entre exclusif et non exclusif, ce sont les exceptions nommées, la clause de protection et les conditions de fin qui décident de ce que vous devrez vraiment. Lisez les avant de signer.
La plupart des vendeurs retiennent une seule question au moment de signer : exclusif ou non exclusif ? Le sujet général a déjà été traité ailleurs dans ce blogue. Ici, on va un cran plus loin, dans les lignes que l'on survole trop vite et qui décident pourtant de situations bien réelles : un proche qui veut acheter, une vente qui survient juste après la fin du contrat, ou un changement de plan en cours de route. Que votre contrat soit exclusif ou non, ces clauses méritent une lecture attentive, crayon en main, avant la signature.
Les acheteurs nommément exclus : l'exception à écrire au départ
Dans un contrat exclusif, la rétribution prévue est en principe due si la propriété se vend pendant la durée du contrat, même si l'acheteur vous connaissait déjà. L'exception possible se joue à la signature : des personnes précises peuvent être nommées au contrat comme exclues de l'exclusivité, pendant une période donnée. Un voisin déjà intéressé, un membre de la famille en réflexion ou un locataire qui songe à acheter sont des exemples classiques à soulever dès la première rencontre.
Le point crucial est le moment. Après la signature, rouvrir cette clause devient une négociation où vous n'avez plus le même rapport de force. Le courtier sérieux soulèvera lui même la question et vous demandera s'il existe déjà des intéressés connus. Si la réponse est oui, tout doit être écrit noir sur blanc, avec les noms et la durée de l'exclusion, pour qu'aucun malentendu ne survienne le jour où cet acheteur se manifeste.
La clause de protection après la fin du contrat
Beaucoup de contrats prévoient une période de protection après leur échéance : si un acheteur qui a été présenté à la propriété ou qui l'a visitée pendant le mandat achète peu après la fin du contrat, la rétribution peut demeurer due à l'agence du courtier signataire. Cette clause a sa logique, elle empêche de contourner le travail accompli, mais elle doit être comprise avant de signer un nouveau mandat avec un autre courtier.
Concrètement, avant de changer de courtier ou de vendre par vous même après l'échéance, demandez la liste des acheteurs présentés pendant le mandat et relisez la durée exacte de la protection. Une double rétribution payée par ignorance est l'un des regrets les plus fréquents et les plus évitables. Un nouveau courtier professionnel vous posera d'ailleurs lui même la question avant d'accepter le mandat.
Ce qui arrive si vous trouvez vous même l'acheteur
Voilà la différence pratique la plus importante entre les deux formes de contrat. En exclusivité, trouver vous même l'acheteur pendant le mandat ne fait généralement pas disparaître la rétribution prévue. En non exclusif, si le courtier signataire n'est pas l'auteur de la vente, la rétribution n'est en principe pas due pour cette transaction, ce qui explique pourquoi l'effort de mise en marché consenti est souvent différent.
La bonne question à poser à votre courtier n'est donc pas seulement quel type de contrat il propose, mais ce qui se passerait dans trois scénarios précis : un proche achète, un visiteur du mandat achète après la fin, et vous recevez une offre directe d'un acheteur que vous connaissez. Faites consigner les réponses par écrit. Ces scénarios sont exactement ceux qui surviennent dans la vraie vie des vendeurs.
La durée, la fin anticipée et les engagements de services
La durée du contrat et ses conditions de fin sont des clauses à part entière, pas des formalités. En courtage résidentiel, mettre fin à un contrat exclusif avant l'échéance suit des mécanismes précis et peut entraîner des conséquences prévues au contrat. Lisez comment la fin peut survenir, ce qui serait dû le cas échéant, et ce qui arrive aux frais engagés pour votre mise en marché.
Profitez en pour faire écrire les engagements de services qui justifient votre choix : photos, diffusion, fréquence des bilans, plan en cas d'absence d'offres. Un contrat, exclusif ou non, vaut par ce qu'il contient réellement. Deux contrats portant le même nom peuvent différer énormément dans ces lignes fines, et c'est là, bien plus que dans l'étiquette, que se joue votre protection comme vendeur.
Lire avant de signer : votre courte liste de vérification
Avant de parapher, vérifiez cinq points : les personnes exclues sont elles nommées si elles existent, la clause de protection est elle comprise et sa durée notée, le traitement d'un acheteur trouvé par vous même est il clair, la durée et les conditions de fin sont elles lues, et les services promis sont ils écrits quelque part. Demandez au courtier de vous expliquer chaque point avec vos mots à vous, jusqu'à ce que tout soit limpide.
Un courtier qui accueille ces questions avec patience et précision vous montre sa façon de travailler. Celui qui balaie les clauses du revers de la main vous montre aussi la sienne. Le contrat de courtage n'est pas une formalité administrative : c'est le document qui encadrera votre relation jusqu'à la vente, et chaque minute passée à le lire avant rapporte en tranquillité après.
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