Ce que votre courtier doit vous divulguer
La divulgation est le mécanisme de transparence du courtage québécois. Voici ce que votre courtier doit mettre sur la table, et quand.
Les intérêts personnels et les liens
Si votre courtier, un proche ou son agence a un intérêt dans une transaction (par exemple s’il veut acheter lui-même votre propriété, ou vendre la sienne), il doit vous le divulguer par écrit et suivre les mécanismes prévus, qui incluent souvent le retrait du dossier ou des avis écrits spécifiques. La même logique s’applique aux liens d’affaires qui pourraient influencer ses conseils.
Vous devez recevoir cette divulgation avant de prendre une décision, pas après.
Les faits sur la propriété
Côté vendeur, le courtier doit s’assurer que les facteurs connus susceptibles d’affecter la propriété ou la transaction sont divulgués aux acheteurs, notamment par la déclaration du vendeur. Côté acheteur, il doit vous transmettre l’information pertinente dont il a connaissance sur la propriété visée.
« Dont il a connaissance » est la limite honnête du devoir : le courtier n’est pas un inspecteur ni un devin, mais il ne peut pas taire ce qu’il sait ni fermer les yeux sur l’évident.
Les offres reçues
Votre courtier inscripteur doit vous présenter toutes les promesses d’achat reçues, sans en filtrer selon ses préférences. Le choix d’accepter, de refuser ou de contre-proposer vous appartient.
De même, un courtier collaborateur doit vous informer des démarches faites pour votre offre et des réponses obtenues. Le silence organisé n’a pas sa place dans une négociation encadrée.
Votre réflexe
Quand quelque chose vous semble flou (un lien entre les parties, un intérêt particulier, un fait appris tard), posez la question par écrit et demandez la divulgation. Un courtier droit répondra par écrit à son tour.
La transparence n’est pas une faveur que le courtier vous fait : c’est son obligation. La connaître vous rend plus fort dans votre transaction.
Questions fréquentes
Mon courtier doit-il me dire qu’il représente aussi un acheteur intéressé ?
Il doit divulguer les situations où ses intérêts ou ceux de proches touchent la transaction, et il ne peut pas représenter les deux parties en résidentiel. Toute situation ambiguë doit être clarifiée par écrit avant les offres.
Les ristournes et avantages entre courtiers sont-ils permis ?
Toute rétribution ou avantage lié à la transaction doit être divulgué selon les règles de l’OACIQ. La transparence est la règle, pas l’exception.
Que faire si j’apprends un fait non divulgué après l’achat ?
Documentez, puis contactez l’OACIQ : ses mécanismes (assistance, inspection, syndic) existent pour ces situations, et le fonds d’indemnisation couvre certains préjudices financiers.
Un courtier doit-il divulguer qu’il vend sa propre propriété ?
Oui : un titulaire de permis qui transige pour son propre compte doit le déclarer par écrit à l’autre partie, et des règles supplémentaires encadrent ces transactions. L’avis de divulgation n’est pas une formalité, c’est une protection.
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