Calculer votre capacité d’achat réelle, sans mauvaise surprise
La capacité d’achat ne se devine pas avec un calculateur de coin de table. Voici les composantes que votre prêteur regardera, et celles que les acheteurs oublient.
Ce que le prêteur regarde
Le prêteur évalue le service de la dette : la part de votre revenu brut consacrée au logement (paiement, taxes, chauffage, frais de condo) et la part consacrée à toutes vos dettes. On parle couramment de cibles autour de 32 % pour le logement et de 40 à 44 % pour l’ensemble des dettes, avec des variations selon les prêteurs et les dossiers.
Il applique aussi le test de résistance : vous devez démontrer que vous pourriez payer au taux de votre contrat majoré de 2 points de pourcentage, ou au taux plancher en vigueur si celui-ci est plus élevé. Votre capacité réelle est donc celle du scénario prudent, pas celle de votre taux négocié.
Ce que vous devez ajouter vous-même
- La mise de fonds disponible après vos frais de démarrage, pas avant.
- Les frais de démarrage : droits de mutation, notaire, inspection, évaluations, déménagement.
- Une réserve de sécurité : plusieurs mois de paiements en cas d’imprévu.
- Les coûts mensuels réels : taxes foncières, assurances, chauffage, entretien, frais de condo le cas échéant.
Le prix que vous « pouvez » payer au maximum bancaire et le prix que vous devriez payer pour dormir tranquille sont deux chiffres différents. Le bon budget est le second.
Les leviers quand le chiffre ne suffit pas
Si la capacité ne couvre pas le secteur visé, quatre leviers existent : augmenter la mise de fonds (CELIAPP, RAP, épargne), réduire les autres dettes avant l’achat, ajuster le type de propriété ou le secteur, ou allonger l’horizon d’épargne. Chacun a un coût ; choisissez celui que vous contrôlez.
À titre d’ordre de grandeur, un prêt de 500 000 $ à 5 % sur 25 ans coûte environ 2 900 $ par mois, capital et intérêts. Le même prêt à 4,5 % coûte environ 2 775 $. Les écarts de taux se traduisent en budgets réels, mais ils ne transforment pas un secteur en un autre.
La préapprobation scelle le calcul
La préapprobation transforme votre calcul en engagement chiffré du prêteur, selon ses conditions. Faites-la avant de visiter sérieusement : elle vous évite le coup de foudre sur une maison hors de portée, et elle rend votre offre crédible.
Votre courtier vous demandera ce chiffre dès le départ, non par indiscrétion, mais parce que toute la stratégie de recherche en dépend.
Questions fréquentes
Quel prix puis-je me permettre avec 120 000 $ de revenu ?
Sans dettes importantes et avec 10 % de mise de fonds, la capacité tourne typiquement autour de 4 à 4,5 fois le revenu aux taux de l’automne 2026, soit une fourchette approximative de 510 000 $ à 560 000 $ de prix. Seule une préapprobation donne votre chiffre.
Le test de résistance réduit-il beaucoup la capacité ?
Oui : se qualifier à environ deux points au-dessus de votre taux réel peut réduire la capacité de 15 à 20 % par rapport au taux réel seul. C’est une marge de sécurité obligatoire, pas une option.
Ma capacité change-t-elle si les taux fixes montent ?
Oui, car le taux de qualification suit les taux offerts. Une hausse de 0,20 point des fixes, comme début octobre 2026, resserre légèrement les dossiers limites.
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