Le budget total d’achat, ligne par ligne
Un achat se budgete en trois temps : les liquidités au départ, les paiements mensuels, et la première année. Construisons le budget complet, avec un exemple de 500 000 $.
Temps 1 : les liquidités au départ
Sur un achat de 500 000 $ avec 10 % de mise de fonds, prévoyez : 50 000 $ de mise de fonds ; environ 6 000 $ de droits de mutation (selon la ville) ; notaire, inspection et frais divers de l’ordre de quelques milliers de dollars ; la taxe sur la prime d’assurance prêt au comptant ; le déménagement. Total réaliste de liquidités : de l’ordre de 60 000 $ à 65 000 $, avant votre réserve de sécurité.
Les premiers acheteurs déduiront ensuite les remboursements attendus : droits de mutation remboursés jusqu’à 5 875 $ par la mesure québécoise de 2026, et crédits d’impôt d’environ 2 650 $. Ces montants arrivent après l’achat ; ne les dépensez pas deux fois.
Temps 2 : les paiements mensuels
Le prêt serait de 450 000 $ plus la prime d’assurance prêt (mise de fonds sous 20 %). À titre d’illustration, 450 000 $ à 5 % sur 25 ans coûte environ 2 617 $ par mois. Ajoutez les taxes foncières (variables, souvent de 250 $ à 500 $ par mois dans les villes), le chauffage et l’électricité, l’assurance habitation, et l’entretien courant.
Le paiement hypothécaire représente souvent seulement les deux tiers du coût mensuel complet d’une maison. Budgéter le seul paiement est l’erreur classique du premier achat.
Temps 3 : la première année
- Travaux d’emménagement et ajustements (peinture, serrures, petits équipements).
- Meubles et électroménagers manquants.
- Entretien saisonnier : déneigement, pelouse, gouttières.
- Les renouvellements de la mise de fonds du REER, si vous avez utilisé le RAP : le remboursement commence à la deuxième année.
Une réserve équivalente à quelques mois de paiements totaux transforme ces dépenses en simple logistique, plutôt qu’en dettes à taux de carte de crédit.
Le tableau final à remplir
Avant de visiter, remplissez vos quatre nombres : liquidités disponibles sans toucher à la réserve ; prix maximal qui respecte vos mensualités ; mensualité totale acceptable ; réserve après l’achat. Ces quatre nombres sont votre vraie capacité d’achat.
Apportez-les à votre courtier au premier rendez-vous. La recherche devient alors une exécution, pas une exploration anxieuse.
Questions fréquentes
Pourquoi la banque approuve-t-elle un montant que mon budget refuse ?
Parce que la banque calcule votre capacité maximale au test de résistance, pas votre confort. Votre budget inclut vos dépenses réelles, vos projets et votre épargne. Les deux nombres coexistent : visez sous le plafond.
Combien garder en réserve après l’achat ?
Un repère courant : de trois à six mois de coûts mensuels complets. Pour un premier achat, la reconstitution rapide de la réserve devient le premier objectif d’épargne après les remboursements d’aides.
Les ajustements de taxes surprennent-ils souvent ?
Oui, quand ils n’ont pas été expliqués : le remboursement au prorata des taxes payées d’avance par le vendeur peut ajouter plusieurs centaines ou milliers de dollars à régler chez le notaire.
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