Assurance prêt quand la mise de fonds est sous 20 %
Acheter avec 5 %, 10 % ou 15 % de mise de fonds est normal et fréquent. Cela déclenche toutefois une assurance prêt dont voici le fonctionnement réel.
Qui est assuré, exactement
L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, pas vous : si vous cessez de payer et que la vente de la propriété ne couvre pas le solde, l’assureur (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) rembourse le prêteur. C’est vous qui payez la prime, ajoutée au montant du prêt et amortie dans vos paiements.
Cette assurance est obligatoire pour les prêts des institutions fédérales lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %.
Ce qui détermine la prime
La prime dépend principalement du pourcentage de mise de fonds : plus elle est basse, plus le prêt représente une part élevée du prix, et plus la prime est élevée en proportion. Elle se calcule sur le montant du prêt et s’y ajoute ; la taxe provinciale applicable sur la prime, lorsqu’elle s’applique, se paie au comptant à la signature.
Votre prêteur vous donnera la prime exacte pour votre scénario. Demandez toujours le coût total, prime incluse, dans vos comparaisons de capacité.
Les effets indirects à connaître
Les prêts assurés donnent souvent accès aux meilleurs taux du prêteur, parce que son risque est couvert : paradoxalement, un acheteur à 10 % de mise de fonds peut obtenir un meilleur taux qu’un acheteur à 20 %. En revanche, l’amortissement des prêts assurés est généralement plafonné à 25 ans, sauf exceptions prévues par les règles actuelles pour certains premiers acheteurs et pour les habitations neuves, admissibles à 30 ans.
L’assurance accompagne le prêt ; si vous changez de prêteur au renouvellement, les règles de transférabilité de l’assurance varient. Posez la question tôt si vous prévoyez revendre rapidement.
Faut-il l’éviter à tout prix
Non. La prime est un coût réel, mais elle achète du temps : entrer dans le marché des années plus tôt, cesser de payer un loyer, commencer à accumuler de l’équité. Le bon calcul compare le coût de la prime au coût de l’attente dans votre marché et votre situation.
Ce qui doit être évité, c’est la surprise : la prime doit être dans votre budget dès la préapprobation, pas découverte à l’approbation finale.
Questions fréquentes
Combien coûte l’assurance prêt ?
La prime varie selon le pourcentage de mise de fonds et le prix : elle peut représenter de l’ordre de 10 000 $ à plus de 20 000 $ sur des prêts courants, ajoutée au prêt. La taxe provinciale sur la prime se paie au comptant à la signature.
L’assurance prêt me protège-t-elle ?
Non : elle protège le prêteur contre votre défaut de paiement. Elle peut aussi servir si le prêteur vous poursuit après une saisie déficitaire. Votre protection à vous serait une assurance vie ou invalidité distincte.
Peut-on retirer l’assurance quand on atteint 20 % d’équité ?
Non : la prime est payée pour la vie du prêt assuré. Atteindre 20 % d’équité change vos options au renouvellement (prêt non assuré), mais ne rembourse pas la prime.
Recevoir l’avis d’un courtier de votre secteur
Faites une demande gratuite sur Immo-Clic. Votre demande est transmise à un seul courtier de votre secteur. Un seul. Vous échangez directement avec lui, sans engagement, et vous décidez de la suite.
Immo-Clic, la plateforme québécoise où 1 clic = 1 courtier.