Acheter avec un membre de sa famille : les ententes à mettre par écrit
Acheter avec un parent, un frère ou une soeur peut aider tout le monde. À condition de tout mettre par écrit avant : parts, dépenses, revente et sortie. Voici comment.
Acheter une propriété avec un membre de sa famille séduit de plus en plus. Deux revenus valent mieux qu'un pour se qualifier. Les dépenses partagées allègent le budget de chacun. Et la confiance semble rendre les formalités inutiles. C'est précisément là le piège : la famille complique les malentendus, parce qu'on hésite à mettre les choses au clair. Les familles qui réussissent ces projets ont un point commun : elles ont tout écrit avant d'acheter.
Qui possède quoi, exactement
La première entente à coucher sur papier concerne les parts de propriété. Chacun détient-il une part égale, ou des parts proportionnelles à sa mise de fonds et à sa contribution aux paiements. Ces parts déterminent le partage du produit lors de la revente, des dépenses majeures et parfois des décisions. Ce qui semble évident au départ cesse de l'être cinq ans plus tard, quand les contributions réelles ont divergé.
Le notaire inscrit les parts au titre de propriété au moment de l'achat. Une convention entre copropriétaires, préparée avec un professionnel, complète le tableau : usage des lieux, priorités, règles de décision. Ce document protège tout le monde, y compris la relation elle-même. Une conversation inconfortable d'une heure vaut mieux qu'un conflit de plusieurs années.
Le partage des dépenses, noir sur blanc
L'hypothèque n'est que le début. Taxes, assurances, chauffage, entretien, réparations urgentes et gros travaux doivent avoir une règle de partage convenue. Qui paie le nouveau toit. Qui paie le déneigement. Que se passe-t-il si l'un ne peut pas payer sa part un mois donné. Ces questions sont désagréables à poser à son frère ou à sa mère, et c'est exactement pour cela qu'il faut y répondre avant, par écrit.
Prévoyez aussi un fonds commun pour les dépenses de la propriété. Un compte alimenté chaque mois par tous les copropriétaires évite les avances improvisées et les comptes rendus de fin d'année. La mécanique doit être simple, automatique et connue de tous.
La sortie : la clause la plus importante
Les vies changent. Un emploi ailleurs, un couple qui se forme ou se défait, un besoin d'argent, un décès. La convention doit prévoir comment un copropriétaire peut quitter le projet : droit de premier refus pour les autres, méthode d'évaluation de la part, délais de rachat, et ce qui arrive si personne ne peut racheter. Sans règle de sortie, un départ peut forcer la vente de la maison pour tout le monde.
La méthode d'évaluation mérite une attention particulière. Valeur marchande établie par un professionnel, prix convenu selon une formule, ou évaluation au moment du départ : choisissez pendant que tout le monde s'entend bien. Les mêmes questions se posent en cas de décès, où les héritiers entrent dans le portrait. Un notaire saura arrimer la convention avec les testaments de chacun.
Le financement regarde tout le monde
Chaque emprunteur sur le prêt engage son crédit et sa capacité d'emprunt. Acheter avec un parent peut donc affecter vos projets futurs, même si c'est l'autre qui paie réellement les versements. Les retards de paiement touchent tous les signataires. Discutez de ces conséquences ouvertement, avec les chiffres devant vous.
Éclaircissez aussi la question de l'usage. Qui habite la propriété. Un copropriétaire occupant devrait-il verser un loyer aux autres, ou sa présence et son entretien compensent-ils l'usage. Il n'y a pas de mauvaise réponse, seulement des réponses implicites qui finissent en ressentiment. Dites la vôtre et écrivez-la.
La famille reste la famille
L'objectif de toutes ces ententes n'est pas de transformer Noël en assemblée d'actionnaires. C'est le contraire : régler les questions d'argent sur papier, une fois, pour ne plus avoir à les négocier dans l'émotion plus tard. Les familles qui achètent ensemble avec succès traitent le volet financier comme une petite entreprise et le volet familial comme une famille, sans mélanger les deux.
Entourez-vous correctement : un notaire pour la convention et les titres, un courtier pour l'achat lui-même, et au besoin un conseiller pour les conséquences fiscales du montage choisi. L'investissement dans ces conseils est minime comparé à la valeur de la propriété et à celle de vos relations.
Prévoyez également la mécanique des décisions courantes. Qui choisit les entrepreneurs. À partir de quel montant une dépense exige l'accord de tous. Qui s'occupe des relations avec les voisins, des assurances et des déclarations liées à la propriété. Ces règles de gestion quotidienne semblent secondaires le jour de l'achat. Elles deviennent centrales la première fois qu'une réparation urgente doit être décidée en fin de semaine, pendant que l'autre copropriétaire est en voyage. Une convention complète descend jusqu'à ce niveau de détail, et c'est ce qui la rend utile plutôt que décorative.
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